Tájékoztató társasházak részére

A 2025-től és 2026-ban életbe lépő legfontosabb társasházi törvényi és kapcsolódó jogszabályi változások az alábbiak:

2025. január 1-jén hatályba lépett változások

• Alapító okirat és közös tulajdon: A közös tulajdon elidegenítéséhez (pl. padlástér beépítése vagy közös helyiség értékesítése) már legalább 2/3-os tulajdoni hányad többsége elegendő; a korábbi, szigorúbb 4/5-ös szabályt törölték.
• Adatszolgáltatási kötelezettség: Az új tulajdonosoknak a tulajdonjog-változást, valamint a lakcímüket és e-mail címüket 30 napon belül be kell jelenteniük a közös képviselő felé.
• Kisebbségi jogok: A kisebbségben maradt tulajdonosoknak 60 nap áll rendelkezésre írásbeli nyilatkozat megtételére vagy bírósági keresetindításra.
• Részházak megszűnése: A részházakra vonatkozó szabályokat átalakították, illetve kifuttatták (2025. július 15-i határidővel).

2026. évi változások és határidők

• Közös képviselők kötelező földhivatali regisztrációja: A hatlakásosnál nagyobb társasházak közös képviselőinek és az intézőbizottsági elnököknek kötelezően regisztráltatniuk kell magukat az ingatlan-nyilvántartásban.
• Határidő: A regisztráció legkésőbbi határideje 2026. október 31.
• Következmény: Azok a társasházak, amelyeknél 2027. január 31-ig egyszer sem jegyeztek be tisztségviselőt a földhivatalba, kiemelt hatósági ellenőrzésekre számíthatnak.

Szigorodtak a társasházak működésére vonatkozó szabályok, miután a társasházi tisztségviselők nyilvántartásának és a társasházi közgyűlés által elfogadott beszámoló benyújtásának rendjéről szóló 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet tizenöt napos határidőt ír elő a közös képviselők nyilvántartásba vétele és az éves beszámolók benyújtására. A 2026. október 23-án életbe lépett intézkedés célja, hogy átláthatóbbá tegye a képviseleti jogosultságokat, és megkönnyítse a jegyzők számára a törvényességi ellenőrzést.

Az új közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök megválasztása esetén a döntéstől számított tizenöt napon belül az illetőt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. Ugyanez a szoros határidő vonatkozik a közgyűlés által jóváhagyott éves beszámolók benyújtására is. Az ügyintézés ezentúl szigorúbb formai követelményekhez kötött, így kizárólag jogi képviselő útján végezhető, a kérelmekhez pedig ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett közgyűlési határozati kivonatot kell mellékelni.

Az adatbázis naprakészségének fenntartása érdekében a tisztségviselő adatainak megváltozását vagy a megbízatás megszűnését szintén tizenöt napon belül jelezni kell. A zökkenőmentes váltást segíti az a szabály, amely szerint a leköszönő képviselőnek mindössze öt napja van átadni az utód bejegyzéséhez szükséges iratokat. Az új előírások nemcsak a jövőbeli, hanem a már hivatalban lévő vezetőkre is vonatkoznak, így azoknak a megválasztott képviselőknek, akik eddig nem szerepeltek a nyilvántartásban a jogszabály hatályba lépésétől számítva tizenöt napjuk van a hiányosság pótlására.

A jogszabály betartását a jegyzők felügyelik, akik félévente kérhetnek le adatokat az állami nyilvántartásból. Törvényességi felügyeleti eljárás indul minden olyan társasház ellen, ahol hiányzik a beszámoló, vagy ahol nincs bejegyzett tisztségviselő – például, ha az előző képviselő távozása után kilencven nappal sem regisztrálnak újat.

Az első átfogó ellenőrzési hullám a jövő év elején várható. A jegyzőknek 2027. február 15-ig kell először hivatalos adatigényléssel élniük, és a hatóságok kiemelten ellenőrzik majd azokat a társasházakat, ahol 2027. január 31-ig egyetlen tisztségviselőt sem jegyeztek be.

A Tht. 55/A. §-a szerint az adatbázis célja, hogy átláthatóbbá tegye a jogi és hatósági ügyek intézését, és ezzel együtt a kapcsolattartást is, mivel a lakók számára gyakran okozott nehézséget az aktuális közös képviselő elérhetőségének átláthatósága.

Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a földhivatali nyilvántartásba vételi eljárás során a társasház számít ügyfélnek, tehát a kérelmet társasházanként kell benyújtani, nem pedig közös képviselőnként. Bár a folyamatot a társasház kezdeményezi, a bejelentés technikai részleteit a közös képviselő intézi a társasház nevében. Ezért a tisztségviselő szerepe itt kulcsfontosságú, hiszen neki kell gondoskodnia arról, hogy a kérelem minden szükséges dokumentumot és mellékletet tartalmazzon.

Bár maga a regisztráció díjmentes, felmerülhetnek járulékos költségek. Ezek közé tartozik a megválasztásról szóló jegyzőkönyv közjegyző által hitelesített másolatának díja, valamint a kötelező jogi képviselet költsége. Az eljárás során a társasház az ügyfél, így az eljárási költségeket – eltérő megállapodás hiányában – a társasház közössége viseli.

A jegyzőkönyv pontos és teljes adattartalma elengedhetetlen. Ha hiányoznak a szükséges adatok – például a társasház helyrajzi száma –, az eljárás elhúzódhat, ami további költségekkel járhat.

A Tht. értelmében a közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek kötelező ellenőrizniük a megválasztásról szóló jegyzőkönyvet. A megfelelő formai követelmények betartása rendkívül fontos, mivel az aláírások és a szükséges adatok pontos megléte alapvetően meghatározza, hogy a jegyzőkönyv jogszerűen alapozza-e meg a nyilvántartásba vételt.

A Tht. 39.§ (1) bekezdése meghatározza a kötelező tartalmi elemeket, amelyek mellett fontos figyelni arra is, hogy a jegyzőkönyvben szereplő adatok teljeskörűek legyenek. Amennyiben a jegyzőkönyv nem felel meg az előírtaknak, a nyilvántartásba vétel nem végezhető el.

Ugyanakkor nagyon fontos, hogy a közjegyző által hitelesített jegyzőkönyvet kell benyújtani a földhivatalhoz. A bejegyzéshez a közjegyzői másolat és egy fénymásolat benyújtása elegendő, de ha csak egy példány van, akkor a közjegyzői hiteles másolat készítése szükséges. A jogi képviselet biztosítja, hogy minden dokumentum megfeleljen a földhivatal előírásainak, és hogy a folyamat hatékonyan realizálódjon.

A közös képviselői megbízatás nem a nyilvántartásba vételhez kötött, hanem a közösség általi megválasztás és a megbízás elfogadása révén jön létre. Ez azt jelenti, hogy a tisztség csak akkor szűnik meg, ha a közgyűlés visszahívja a képviselőt, vagy más körülmény – például elhalálozás vagy jogi személy megszűnése – miatt megszűnik a megbízatás.

Nyilvántartás nélkül a közös képviselők korlátozottabban tudják ellátni feladataikat a hatóságok és szolgáltatók felé. Bár a közös képviselő továbbra is teljes jogkörrel járhat el a társasház belső ügyeiben, a hatóságok és szolgáltatók – például közműcégek, pénzintézetek – jellemzően csak akkor fogadják el képviseleti jogosultságát, ha az a közös képviselő földhivatali regisztrációja révén a nyilvántartásban is szerepel.

A 4 lakásos (legfeljebb 6 albetétes) kistársasházakra kétféle jogi szabályozás vonatkozik Magyarországon: működhetnek a Tht. vagy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) közös tulajdonra vonatkozó szabályai szerint.

1. Ptk. szerinti működés (Kistársasház)

Ha a tulajdonosok így döntenek, a házat a Ptk. alapján üzemeltetik:

• Nincs kötelezettség: Nem kötelező közös képviselőt választani, SZMSZ-t (szervezeti-működési szabályzatot) készíteni, sem pedig formális közgyűlést vagy földhivatali képviseleti bejelentést tartani.
• Döntéshozatal: Az egyszerű (rendes gazdálkodási) ügyekben a tulajdoni hányadok szerinti 51%-os (egyszerű) szótöbbség dönt.
• Egyhangúság szükséges: A rendes gazdálkodást meghaladó kiadásokhoz vagy az egész ingatlan megterheléséhez/eladásához 100%-os egyhangú döntés kell.
• Előnyök és hátrányok: Olcsóbb és egyszerűbb adminisztráció, viszont vitás ügyekben kevesebb a törvényi kapaszkodó, és nehezebb lehet banki hitelt vagy pályázati forrást felvenni.

2. Tht. szerinti működés

Amennyiben a közösség a Tht. mellett marad vagy áttér erre:

• Szervezet: Kötelező a közgyűlés összehívása és egy közös képviselő (vagy intézőbizottság) kijelölése.
• Költségviselés: A közös költségeket a tulajdoni hányadok arányában kell viselni.
• Alapító okirat: Minden társasház alapjául szolgál az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett alapító okirat.

Kötelező szabályok mindkét esetben

Függetlenül attól, hogy melyik törvény szerinti működést választják, az alábbiak minden 4 lakásos házra érvényesek:

• Rendelkezni kell érvényes alapító okirattal.
• A közös tulajdonú részeket és a közös költségeket a tulajdoni hányadok arányában kell viselni.
• Biztosítani kell a tiszta pénzkezelést.

Ha a társasháznak nincs közös képviselője és intézőbizottsága sem, akkor a társasház törvényellenesen működik, mivel kötelező hivatalos képviselővel rendelkeznie. Ha a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást folytat le, a folyamat szigorúan meghatározott lépések szerint zajlik:

1. Írásbeli felszólítás (60 napos határidő)

Amikor a jegyző megállapítja a jogsértést (a képviselet teljes hiányát), egy írásbeli felhívást küld a társasház részére.

• Ebben kötelezi a tulajdonostársakat, hogy 60 napon belül állítsák helyre a törvényes működést, azaz hívjanak össze közgyűlést és válasszanak közös képviselőt.
• Mivel nincs aktív képviselő, a jegyző a felhívást a tulajdonosoknak (gyakran a számvizsgáló bizottságnak vagy közvetlenül a lakóknak) kézbesíti.

2. Bírósági per indítása (30 napon belül)

Ha a 60 napos határidő eredménytelenül telik el – vagyis a lakók továbbra sem választanak meg senkit maguk közül, és külsős társasházkezelőt sem bíznak meg –, a jegyzőnek nincs joga közvetlenül megbírságolni a házat vagy kényszerrel képviselőt kinevezni.

• A jegyző a határidő lejárta után 30 napon belül pert indít a társasház ellen a Járásbíróságon.

A bírósági eljárás során a bíróság kötelezi a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. Ha ez továbbra sem történik meg, a bíróság az alábbi intézkedéseket teheti meg:

• Bírság kiszabása: A bíróság pénzbírsággal sújthatja a társasház-közösséget a törvényi kötelezettség elmulasztása miatt.
• Ügygondnok kirendelése: A peres eljárás idejére a bíróság hivatalból egy független ügygondnokot (például egy ügyvédet) rendel ki, aki ideiglenesen képviseli a társasházat a perben.
• Közgyűlés összehívása bírósági úton: A bíróság vagy a kirendelt ügygondnok határozatban rendelheti el egy rendkívüli közgyűlés összehívását, amelynek egyetlen célja a képviselő megválasztása.

Ha a lakók közül senki sem vállalja a feladatot, a társasháznak külsős, professzionális társasházkezelő céget vagy egyéni vállalkozót kell megbíznia. A bírósági pert és a felesleges költségeket úgy tudják elkerülni, ha a jegyző által adott 60 napos határidőn belül összehívnak egy közgyűlést, és megszavazzák egy külső szakember piaci alapon történő felkérését.

 

A magyar társasházi rendszer szerint: a társasház tulajdonosainak közössége önálló jogalanyként működik, de a napi ügyintézéshez és a külvilág felé történő megjelenéshez szüksége van egy kijelölt képviseletre. A törvény ezt két módon teszi lehetővé:

• vagy közös képviselőt választ a közgyűlés,
• vagy intézőbizottságot hoz létre.

Ez nagyon fontos kiindulópont: a jog nem ragaszkodik ahhoz, hogy feltétlenül egyetlen közös képviselő legyen, viszont ragaszkodik ahhoz, hogy legyen valaki vagy valakik, akik hivatalosan képviselik a házat. Enélkül ugyanis a társasház:

• nem tud érvényesen szerződni,
• bankszámlát kezelni,
• peres ügyben fellépni,
• hatósági ügyeket intézni.

A hétköznapokban a „közös képviselő nélküli társasház” kifejezés többféle helyzetet takarhat. Az egyik, amikor a ház nem külsős, megbízási díjért dolgozó közös képviselővel működik, hanem a tulajdonosok maguk intézik az ügyeket. A másik, amikor se közös képviselő, se intézőbizottság nincs.

Létezik egy harmadik, jogilag külön kezelt forma is, amely főként kisebb, legfeljebb hatlakásos társasházaknál jöhet szóba, és amelyet a jogalkotó kifejezetten a kis létszámú, személyesebb működésű közösségek sajátosságaihoz igazított.

Intézőbizottság: a közös képviselő törvényes alternatívája. Ha egy társasház nem szeretne klasszikus közös képviselőt, a Tht. lehetőséget ad arra, hogy intézőbizottságot válasszon. Ez általában több tulajdonosból álló testület, amelynek van egy elnöke, és amely kollektíven látja el mindazokat a feladatokat, amelyeket egyébként a közös képviselő végezne.

A gyakorlatban ez úgy működik, hogy a közgyűlés megválasztja az intézőbizottság tagjait, meghatározza a feladataikat, és kijelöli az elnököt, aki a társasház „arca” lesz kifelé. Ő ír alá szerződéseket, ő képviseli a házat hivatalos ügyekben, miközben a háttérmunkát – pénzügyek, műszaki kérdések, kommunikáció – megosztják egymás között.

Ez a modell sok ház számára vonzó, mert költséghatékonyabb, mint egy profi közös képviselő megbízása, és gyakran nagyobb kontrollt ad a tulajdonosok kezébe. Ugyanakkor nem szabad elfelejteni, hogy az intézőbizottság tagjai nem hivatásos szakemberek, hanem magánszemélyek, akik a saját idejükből és energiájukból áldoznak a közösség működésére. Ez hosszú távon könnyen kifáradáshoz, konfliktusokhoz vagy szakmai hibákhoz vezethet.

Előfordul, hogy egy társasházban lejár a közös képviselő megbízatása, az új megválasztása elhúzódik, vagy egyszerűen „elfelejtik” rendezni a kérdést. Ilyenkor a ház átmenetileg képviselet nélkül marad. Jogilag ez nem egy kívánatos állapot, mert a társasház működéséhez elengedhetetlen feladatok:

• számlák kifizetése,
• szerződések kezelése,
• hatósági levelek átvétele nem várhatnak.

Hosszabb távon ez komoly problémákhoz vezethet. A szolgáltatók nem tudják, kivel szerződjenek, a bank nem enged rendelkezni a számla felett, és vita esetén nincs, aki jogszerűen fellépjen a társasház nevében. Ilyen helyzetben a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást is kezdeményezhet, amelynek célja éppen az, hogy a társasház visszatérjen a jogszerű működéshez.

A jogalkotó felismerte, hogy egy két-, három- vagy ötlakásos ház működése egészen más logikát követ, mint egy ötvenlakásos társasházé A jogszabály lehetőséget ad arra, hogy az ilyen házak – amennyiben erről külön nem döntenek – ne a társasházi törvény részletes működési szabályait alkalmazzák, hanem a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései szerint működjenek.

Ez a gyakorlatban rugalmasabb, kevésbé formalizált együttműködést jelent, ahol a tulajdonostársak közvetlenül egyeztetnek egymással, és maguk állapodnak meg a közös költségek viseléséről, a felújításokról, valamint az ügyintézés rendjéről. Ezekben az épületekben a tulajdonosok száma jellemzően alacsony, a közös ügyek átláthatóbbak, a döntések gyorsabban megszületnek, ezért indokolatlanná válhat egy teljes, a társasházi törvény szerinti szervezeti struktúra fenntartása.

Fontos azonban, hogy ez a forma sem jelent „szabálymentességet”, a döntéseknek itt is jogszerűnek kell lenniük, és különösen lényeges, hogy világosan rögzítsék, ki jogosult a közösség nevében eljárni, szerződni vagy pénzügyi kérdésekben dönteni, mert ennek hiánya később komoly jogviták forrása lehet.

A közelmúlt jogszabályi változások értelmében a közös képviselők – és az intézőbizottság elnökei – számára kötelező lett a földhivatali regisztráció, ha jogszerűen szeretnék ellátni a társasház képviseletét és adminisztratív feladatait. 2026. október 31-től ugyanis a közös képviselő csak akkor képviselheti hivatalosan a társasházat, ha a megválasztását az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezték a társasház törzslapjára, és ennek tényét már a földhivatal is rögzítette. Ez a változás nem csupán az átláthatóságot szolgálja, hanem azt is, hogy a hatóságok, bankok és más szervek számára egyértelmű legyen, ki jogosult a közösség nevében eljárni – így például számlákat aláírni, szerződéseket kötni vagy hivatalos leveleket átvenni. A regisztráció ügyvédi közreműködéssel kezdeményezhető, és a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének kell gondoskodnia róla a megválasztását követően, különben – ha a bejegyzés hiányzik – a tisztségből eredő képviseleti jogosultság gyakorlatilag nem lép hatályba a külvilág felé.

Ugyanez a regisztrációs kötelezettség az intézőbizottság elnökére is vonatkozik: ha a ház közgyűlése intézőbizottságot választ közös képviselő helyett, akkor az elnöknek kell a földhivatalnál regisztráltatnia magát ahhoz, hogy hivatalosan képviselhesse a társasházat. A regisztráció menete jogi dokumentumok benyújtását követeli meg, például a közgyűlési jegyzőkönyvvel igazolt megválasztást, és mindkét esetben ügyvédi közreműködés szükséges az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéshez.

A bejelentés lépésről-lépésre

• Közgyűlési döntés meghozatala
  A társasház közgyűlése határozattal megválasztja a közös képviselőt vagy – közös képviselő helyett – az intézőbizottságot és annak elnökét.
• Közgyűlési jegyzőkönyv elkészítése
  A megválasztást tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyvet és a határozatokat írásba kell foglalni, a jogszabályi formai követelményeknek megfelelően.
• Ügyvédi közreműködés biztosítása
  A földhivatali bejegyzéshez ügyvéd vagy jogi képviselő közreműködése kötelező, ő készíti el és ellenjegyzi, azaz hitelesíti a szükséges kérelmet.

• Bejegyzési kérelem benyújtása a földhivatalhoz

Az ügyvéd a társasház ingatlan-nyilvántartási adataihoz kapcsolódva benyújtja a kérelmet, amelyben rögzítésre kerül a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnökének személye.

• Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés megtörténte

A földhivatal a társasház törzslapján feltünteti a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét, mint hivatalos képviselőt.

• A képviseleti jog gyakorlása
  A bejegyzést követően a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke jogszerűen járhat el a társasház nevében banki, hatósági és szerződéses ügyekben.

A közös képviselő nélküli működés egyik legnagyobb előnye kétségtelenül a költségmegtakarítás. Egy kisebb társasház esetében a közös képviselő díja aránytalanul magas teher lehet, különösen akkor, ha a ház műszaki állapota jó és kevés a napi teendő. Emellett sok tulajdonos értékeli azt is, hogy nagyobb beleszólása van a döntésekbe, és nem érzi úgy, hogy a közösség ügyei „kiszervezésre” kerülnek.

Ugyanakkor a hátrányok sem elhanyagolhatók. A jogi és pénzügyi kérdésekben való járatlanság könnyen hibákhoz vezethet, a személyes érintettség pedig felerősítheti a konfliktusokat.

A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli, és többek között a következő feladatokat látja el:

• Közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása

Előkészíti a döntéseket, gondoskodik jogszerűségükről, majd végrehajtja azokat.

• Épület fenntartása

Gondoskodik az üzemeltetésről, a karbantartásról, esetleges felújításokról és a szolgáltatókkal való kapcsolattartásról.

• Közös költség beszedése és kezelése

Közli a lakókkal a közös költség összegét, begyűjti a hozzájárulásokat, kezeli az esetleges elmaradásokat (peresíthet is, szükség esetén gyorsított eljárásban).

• Társasház-kezelői tevékenység 

Ha erre külön közgyűlési felhatalmazás, szerződés és hatósági bejelentkezés alapján jogosult, a közös képviselő a társasház-kezelői tevékenységet is elláthatja (pl. gazdasági elemzések készítése, felújítások megszervezése stb.).

• Dokumentumok megőrzése

Köteles megőrizni az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) egy példányát.

• Regisztráció

Köteles bejelentenie a közös képviselői tisztségét a földhivatalba.

Egy jogszabálymódosítás értelmében ezen felül:

• a közös képviselő ingyenesen betekinthet a társasházhoz tartozó ingatlanrészek tulajdoni lapjába a kormányhivatal saját számítástechnikai eszközén,
• ez segítheti a tulajdonostársak beazonosítását, különösen az elővásárlási jogosultak azonosítása esetén.

Közös képviselő által vezetett nyilvántartások és az általa ellátott tájékoztatási feladatok

A közös képviselő számos adminisztratív és tájékoztatási feladatot lát el a tulajdonosok érdekében, melyek biztosítják az átláthatóságot és a megalapozott döntéshozatalt:

• Közgyűlési Határozatok Könyve: Évenkénti bontásban rögzíti a határozatokat, a szavazás módját és arányát, valamint a határozatok végrehajtásának státuszát.
• Éves költségvetés és elszámolás: A közös képviselő elkészíti a következő évi költségvetési javaslatot, illetve az éves pénzügyi elszámolást. Az elfogadott beszámoló sem zárja ki a későbbi kártérítési igényt, ha mulasztás vagy szabálytalanság merül fel.
• Rezsicsökkentésről szóló tájékoztatás: A közös képviselőnek díjmentesen, írásban kell tájékoztatnia a lakókat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról.

Ezen kötelezettségek betartása biztosítja a tulajdonosok jogainak érvényesülését és a közös vagyon szakszerű kezelését.

A közös képviselő a napi ügymenetért felel, de az alábbi, nagyobb jelentőségű döntéseket csak a közgyűlés hozhatja meg:

1. Kölcsönfelvétel, hitelszerződések
2. Alapító okirat és SZMSZ módosítása
3. Nagyobb felújítások, beruházások
4. Közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése, bérbeadása
5. Közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása

A felsorolt kizárólagos jogkörök biztosítják, hogy a tulajdonosok közössége közvetlenül befolyásolhassa a társasház jövőjét, vagyonának kezelését és a lakóközösség életét érintő legfontosabb kérdéseket.

Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani, ugyanis az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-ig meg kell tartani. A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni.

Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.

A társasházközösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a társasház szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani, amelynek tehát tartalmaznia kell:

a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,

b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül

– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,

– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,

c) a társasházi lakóépület házirendjére,

d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,

e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,

f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.

Emellett megjegyzendő, hogy a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások főszabályként a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

A jogszabály a tulajdonostársak számára két vonatkozásban rögzít iratbetekintési lehetőséget. Bármely tulajdonostárs jogosult betekinteni egyrészt a közgyűlési jegyzőkönyvekbe, másrészt a Közgyűlési Határozatok Könyvébe. Egyéb társasházi dokumentumok esetében az iratok megismerésének jogát a bírói gyakorlat a társasházi tulajdonos tulajdonosi rendelkezési jogából vezeti le, azok vonatkozásában a jogszabály nem tartalmaz kifejezett rendelkezéseket (így például a tulajdonostárs kérheti a közüzemi szolgáltatók által megküldött számlák és a társasház kapcsán kötött biztosítási kötvény bemutatását is).

A jogszabály a közös képviselők tekintetében kizáró okokat fogalmaz meg. Főszabályként nem lehet közös képviselő és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenységet, aki büntetett előéletű, aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget, és üzletszerűen végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik a törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget a törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

Azt a tényt, hogy kizáró ok nem áll fenn vele szemben, az új közös képviselő a megbízatás elfogadását követően vagy a közgyűlés írásbeli felhívására a jogszabályban meghatározott határidőn belül hatósági bizonyítvánnyal köteles igazolni. Előzőeken túl a közös képviselő köteles szakképesítést szerezni, illetve a nyilvántartásba bejelentkezni, amennyiben üzletszerűen végez ilyen tevékenységet, vagy ha a közgyűlés erre kötelezi.

Az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység végzéséhez további feltétel a hatósági nyilvántartásba vétel, amelynek megtörténtét a szolgáltatás felügyeletét ellátó járási hivatal ellenőrzi.

A közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti. A közös képviselő felmentésével jogviszonya megszűnik, mégpedig a határozatban megállapított időpontban, ennek hiányában a határozathozatal napján. A felmentést közölni kell az érintettel, de nem szükséges azt indokolni. A felmentett közös képviselő – amennyiben azt a közgyűlés szükségesnek látja – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését (ügyvivői feladatokat ellátó felmentett közös képviselő).

Ha a közgyűlés a korábbi közös képviselő felmentésével egyidejűleg új közös képviselőt is választ, akkor értelemszerűen a megbízatása elfogadásának időpontjától az új közös képviselő látja el a közös képviselői tisztséget. Fontos, hogy a közös képviselői jogviszony nem a megválasztással jön létre, hanem azzal, hogy a megválasztás alapján az érintett vállalja a tisztség betöltését. Az adott jogviszony részletes szabályait a közös képviselő és a társasház-közösség közötti szerződésnek kell tartalmaznia.

A közös képviselő – ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti – köteles az új közös képviselő részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt átadni. Az őrzési kötelezettség időtartamára, a selejtezés lehetőségére és módjára vonatkozóan a szervezeti-működési szabályzatban vagy egyedi közgyűlési határozatban rendezhető. Amennyiben a közös képviselő nem adja át az iratokat az új közös képviselőnek, úgy bírósághoz lehet fordulni az iratok átadására kötelezés érdekében.

 

 

 

 

 

 

Tájékoztató a társasházak törvényességi felügyeleti eljárásáról

A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a társasház helye szerinti illetékes jegyző látja el.

1. Az eljárás tárgya

A jegyző hivatalból, vagy bejelentésre azt ellenőrzi, hogy az adott társasház

• alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
• működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
• működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyekre:

• amelyben bírósági vagy hatósági eljárásnak lenne helye, illetve
• nem irányulhat a társasház működésének gazdaságossági vagy célszerűségi szempontból való vizsgálatára.

Nem tárgya az eljárásnak, a jegyző törvényességi felügyeleti jogkörébe nem tartozó esetek:

Nem vizsgálhatja a jegyző továbbá a közös képviselő tevékenységét, megbízatását, díjazását, nincs joga a közgyűlési határozat megváltoztatására vagy érvénytelenségének megállapítására, közös képviselő leváltására, kinevezésére, közös költséggel, vagy a társasház pénzügyi problémáival kapcsolatos kérdések ellenőrzésére.

A jegyző törvényességi felügyeleti jogosultsága nem terjed ki továbbá a következő ügyekre sem: 

• a tulajdonostársak egymás közötti vitája, amire tekintettel birtokvédelmi eljárásnak lehet helye;
• közös képviselővel, számvizsgáló bizottsággal vagy intézőbizottsággal fennálló személyes konfliktus eldöntése, emberi viselkedésére (pl. nem kommunikál a tulajdonosokkal vagy nem elérhető), ezzel kapcsolatban a közgyűlés adhat utasítást a közös képviselő részére vagy felmentheti a közös képviselőt;
• volt közös képviselővel történő elszámolás, iratok kiadása, amivel kapcsolatban bírósághoz lehet fordulni;
• társasházi közös tulajdon zavaró használata, amire tekintettel birtokvédelmi eljárásnak lehet helye;
• a közgyűlési határozat kisebbségben maradt tulajdonos általi megtámadása, mivel itt bírói útnak van helye;
• közös képviselő elleni büntetőfeljelentés vagy kártérítési per indítása, mivel ez bírósági vagy rendőrségi hatáskörbe tartozik;
• elszámolási viták, amelyek bírósági hatáskörbe tartoznak;
• számviteli előírásoknak meg nem felelő könyvelés, mely szabálysértési eljárás, büntetőeljárás vagy kártérítési per tárgya lehet;
• rezsicsökkentést érintő hirdetésekkel kapcsolatos panaszkezelés mely a fogyasztóvédelmi hatóság hatáskörébe tartozik;
• ha közös képviseletet ellátó vagy társasházkezelést végző cég regisztráció nélkül végzi a tevékenységét, melynek ellenőrzése és a regisztráció tárgyában a fővárosi és vármegyei kormányhivatal járási (fővárosi kerületi) hivatalainál lehet eljárni;
• egyéb ügyek, így például állattartási vagy szomszédviták, illetve zajos tevékenység tárgyában, az ügyben illetékes szerveknél való hatósági eljárás kezdeményezése a megoldás;
• a közös képviselővel, az intézőbizottság tagjaival, vagy a számvizsgáló bizottság tagjaival szembeni kártérítési igények ugyancsak bíróság előtt érvényesíthetők, polgári peres úton;
• a közös képviselő felfüggesztése vagy felmentése, továbbá a jegyző nem adhat utasítást a közös képviselőnek és nem szólíthatja fel a munkája elvégzésére, erre kizárólag a közgyűlés jogosult.

Mindazonáltal a törvényességi felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre, amelyben bírósági, hatósági – így különösen közigazgatási hatósági, fogyasztóvédelmi, rendőrségi – eljárásnak van helye. Az eljárás célja a Társasház törvényes működésének felügyelete, illetve helyreállítása, nem az egyéni jog- vagy érdeksérelem orvoslása.

A jegyző köteles az eljárást hivatalból megindítani, ha az eljárásra okot adó körülményről hivatalból vagy bejelentés alapján tudomást szerez.

Az eljárás megindítására a tudomásszerzéstől számított 30 nap, de legfeljebb az esemény bekövetkeztétől számított egy év áll rendelkezésre.

Bejelentéssel

• a társasházi tulajdonostárs, valamint
• a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke (a továbbiakban együtt: közös képviselő) élhet.

A bejelentés során a tulajdonostárs helyett meghatalmazott is eljárhat. Fontos, hogy a bejelentéshez szükséges jogosultság igazolása a bejelentő kötelessége, amit a bejelentéssel együtt kell megtennie, enélkül bejelentési jogosultsága nincs.

Bejelentést írásban (papír alapon, postai úton vagy a Martfűi Polgármesteri Hivatal titkárságán személyes átadással, illetve elektronikus úton a titkarsag@ph.martfu.hu e-mail címre elküldve, vagy E-papír szolgáltatással ügyfélkapu vagy cégkapu azonosítással) lehet tenni.

A bejelentésnek tartalmaznia kell:

• a bejelentő nevét, címét, e-mail cím megadását a kapcsolattartáshoz;
• a társasház címét, helyrajzi számát;
• közös képviselő, intéző bizottság elnökének nevét, címét, elektronikus elérhetőségét;
• a probléma leírását.

A bejelentés mellé csatolandó dokumentumok a bejelentéssel egyidejűleg:

• közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke kérelmező esetén a megválasztásáról szóló közgyűlési határozatot tartalmazó közgyűlési jegyzőkönyv kivonata;
• tulajdonos vagy tulajdonostárs kérelmező esetén a tulajdonjogát igazoló 30 napnál nem régebbi, nem hiteles tulajdoni lap;
• tulajdonos vagy a tulajdonostárs által meghatalmazott esetén a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény szerinti meghatalmazás;
• jogsértés valószínűsíthetőségét megalapozó dokumentumok.

Az ügyintézés folyamata

1)      bejelentés benyújtása (bejelentéssel kizárólag társasházi tulajdonostárs és meghatalmazottja, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke élhet);

2)      30 napon belül döntés a törvényességi felügyeleti eljárás indításáról, vagy nem indításáról, eljárás indítása esetén annak lefolytatása;

3)      a társasház jogszabálysértő működése megállapítása esetén felhívás a törvényesség 60 napon belüli helyreállítására;

4)      a határidő eredménytelen elteltét követő 30 napon belül a jegyző keresettel fordulhat a társasház, illetve közös képviselője ellen a bírósághoz. A bíróság megsemmisítheti a közgyűlés jogszabálysértő, vagy az alapító okiratba, SZMSZ-be ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el, vagy összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel. A közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével szemben a bíróság bírságot szabhat ki.

A törvényességi felügyeleti eljárás főszabályként iratbekérésen alapul, a jegyző az eljárás során bekérheti a társasház működésével kapcsolatos iratokat, a közös képviselő személyes meghallgatását rendelheti el, akitől írásbeli nyilatkozatot kérhet, valamint helyszíni ellenőrzést tarthat. Ha a jegyző az eljárás alapján a társasház működésének jogszabályba ütközését állapítja meg, úgy írásbeli felhívást bocsát ki, melyre nincsen törvényben megszabott határidő.

A jegyző az eljárást megszünteti, ha megállapítja, hogy a társasház a felhívásban foglaltaknak megfelelően a törvényes működését helyreállította vagy törvényes működését sértő körülmény már nem áll fenn.

Ha a törvényes működés a közgyűlés határozatával állítható helyre, a társasház törvényes működése akkor állapítható meg, ha a társasház a közgyűlését a felhívástól számított 60 napon belül a jogszabály rendelkezéseinek megfelelően megtartotta és a törvényes működést sértő körülmény megszüntetéséhez szükséges határozatot meghozta vagy módosította.
Ha az eljárás az előzőek szerint nem szüntethető meg, úgy a jegyző a jogszabályban foglalt keretek között bírósághoz fordulhat.

A bíróság a jegyző keresete alapján megsemmisítheti a közgyűlés jogsértő határozatát, illetve a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy erre a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot feljogosíthatja.

Ha a társasház működése törvényességének helyreállítása a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt nem biztosítható, a bíróság a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait bírság megfizetésére kötelezheti.

Fentieken túl bármely tulajdonostárs bírósághoz fordulhat, amennyiben a közgyűlés határozata jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

A tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított 60 napon belül.

Fontos megjegyezni, hogy egy esetlegesen folyamatban lévő törvényességi felügyeleti eljárás nem akadálya annak, hogy a tulajdonostársak közgyűlést hívjanak össze, illetve, hogy ennek keretében a közös képviselő felmentését és új közös képviselő megválasztását kezdeményezzék. Ebben az esetben az eljárást lefolytató jegyzőt a közgyűlés iratainak (közgyűlési meghívó, hitelesített jegyzőkönyv és jelenléti ív) megküldésével tájékoztatni javasolt, hiszen a törvényességi felügyeleti eljárásra is kihatással lehet a tulajdonostársak döntése.

Összegzés

A jegyző törvényességi felügyeleti jogköre tehát kizárólag a társasház belső szabályzatainak ellenőrzését, valamint a társasház működésének, határozatainak és a legfőbb döntéshozó szerv határozatainak törvényességi ellenőrzését, vagyis a jogszabályoknak és társasházi szabályoknak való megfelelésének vizsgálatát foglalja magában.

A társasházakról szóló törvény és a kapcsolódó jogszabályok értelmében a közös képviselő (vagy az intézőbizottság elnöke) adatainak az ingatlan-nyilvántartásba (társasházi különlapra) történő bejelentése és bejegyzése kötelező törvényi előírás, ezért amennyiben a megjelölt határidőig a lakóközösség (társasház) a fentiekben ismertetett jogszabályi kötelezettségének még nem tett eleget, úgy felhívom a figyelmet a jogszabályi rendelkezések szigorú betartására.

Martfű Város Önkormányzatának Jegyzője